In breve
- →La cedolare secca al 21% sui canoni di locazione di immobili commerciali (categoria C/1) è stata reintrodotta nella Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018, art. 1 comma 59), ma con condizioni precise: solo nuovi contratti firmati nel 2019, su immobili fino 600mq.
- →Per ristoranti che firmano un contratto di affitto su immobile commerciale C/1 ≤ 600mq, il proprietario può scegliere cedolare 21% invece di IRPEF progressiva (23-43%) + addizionali. Tipicamente vantaggio per il proprietario, opportunità di trattativa per l'inquilino.
- →Vantaggio per il ristoratore: il contratto in cedolare NON prevede aggiornamento ISTAT del canone (il proprietario rinuncia). Inoltre niente registro annuale (€67) né tassa di registro 2%.
- →ATTENZIONE: la finestra cedolare commerciale era limitata al 2019. Dal 2020 i NUOVI contratti su immobili commerciali NON possono più optare per cedolare. Solo contratti pre-esistenti continuano. Verifica sempre con commercialista.
Cos'è la cedolare secca commerciale
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette al proprietario di un immobile di applicare un'imposta sostitutiva fissa sui canoni di locazione, anziché aggiungerli al reddito IRPEF.
Per immobili abitativi (categoria A) la cedolare è disponibile da anni (10% per contratti 4+4 a canone concordato, 21% per altri).
Per immobili commerciali (categoria C/1 - botteghe, ristoranti, negozi) la cedolare 21% è stata introdotta SOLO nel 2019 (Legge 145/2018, art. 1 comma 59) ed è oggetto di forte interesse per chi affitta locali a ristoranti.
Storia della normativa: 2019 e dopo
- Legge 145/2018 (Bilancio 2019): introduce cedolare 21% per immobili commerciali C/1 ≤ 600mq.
- Solo NUOVI contratti firmati nel 2019: vincolo temporale stretto.
- Bilancio 2020 (L. 160/2019): NON prorogata. Dal 1° gennaio 2020 i nuovi contratti commerciali NON possono optare per cedolare.
- Contratti firmati nel 2019 in cedolare: continuano fino a scadenza naturale (anche con rinnovi successivi se previsti dal contratto originale).
- Bilancio 2024 e 2025: discussioni per reintrodurre, ma al momento (2026) NON disponibile per nuovi contratti commerciali.
Stato attuale 2026
Per CONTRATTI NUOVI di affitto immobile commerciale, la cedolare secca commerciale NON è più disponibile dal 2020. Solo contratti pre-esistenti firmati nel 2019 continuano. Sempre verificare con commercialista normativa vigente al momento del contratto.
Requisiti per accedere (norma 2019)
- Categoria catastale C/1 (botteghe, negozi, anche ristoranti se accatastati C/1).
- Superficie immobile ≤ 600mq (escluse pertinenze).
- Contratto firmato nel 2019: dal 1° gennaio al 31 dicembre 2019.
- Locatore persona fisica: NO società o enti.
- Affitto a inquilino persona fisica O società (nessun limite sull'inquilino).
- Opzione esercitata dal locatore in fase di registrazione contratto.
Vantaggi per il proprietario
| Aspetto | Tassazione ordinaria | Cedolare 21% |
|---|---|---|
| Imposta sui canoni | IRPEF progressiva 23-43% + addizionali | 21% fissa |
| Tassa di registro annuale (2%) | Dovuta | Esente |
| Imposta di bollo registrazione | Dovuta (€67/anno) | Esente |
| Aggiornamento ISTAT canone | Possibile | RINUNCIATO (vincolo cedolare) |
| Detrazioni ristrutturazione | Pieno diritto | Limitazioni minori |
Convenienza per il proprietario
Per proprietari con scaglione IRPEF alto (38-43%), cedolare 21% è quasi sempre conveniente. Per proprietari con scaglione basso (23%): conviene solo se canone è alto e altri redditi limitati. Calcolo caso per caso.
Vantaggi (indiretti) per il ristoratore
Il ristoratore-inquilino non paga direttamente imposte sul canone, ma beneficia di 2 vantaggi importanti se il contratto è in cedolare:
- NIENTE aggiornamento ISTAT del canone: il proprietario, optando per cedolare, rinuncia esplicitamente all'adeguamento annuale ISTAT (~3-7% annuo). Su 10 anni di contratto = risparmio significativo.
- Niente tassa di registro 2%: tipicamente divisa 50/50 tra le parti. Su canone €30.000/anno = €600 anno, di cui €300 a carico inquilino.
- Maggiore disponibilità del proprietario a chiudere il contratto: cedolare semplifica vita fiscale, alcuni proprietari preferiscono "affittare a chi accetta cedolare".
Calcolo numerico: confronto IRPEF vs cedolare
Esempio: proprietario affitta locale C/1 a ristoratore per €30.000/anno (canone tipico locale 100mq centro città media).
| Voce | IRPEF (scaglione 35%) | Cedolare 21% |
|---|---|---|
| Canone annuo | €30.000 | €30.000 |
| Imposta dovuta | €10.500 (35%) | €6.300 (21%) |
| Tassa di registro 2% (annuale) | €600 | €0 |
| Bolli registrazione | €67 | €0 |
| Aggiornamento ISTAT (anno 2) | €600 (+2%) | €0 |
| TOTALE OUT proprietario anno 1 | €11.167 | €6.300 |
Risparmio per il proprietario: €4.867/anno × 10 anni contratto = ~€48.000.
Risparmio per l'inquilino: niente aumento ISTAT (€600 anno 2, €1.200 anno 3, ecc. cumulativi) + parte tassa registro = ~€2.500-5.000 su 10 anni.
Come negoziare con il proprietario
Per contratti firmati prima del 2020 in cedolare (ancora attivi): nulla da negoziare, le condizioni sono cristallizzate.
Per NUOVI contratti commerciali oggi (post-2020): cedolare NON più disponibile, ma puoi negoziare elementi che danno benefici simili:
- Canone bloccato senza ISTAT per i primi 6-9 anni (pratica comune se accetti contratto lungo).
- Tassa di registro tutta a carico proprietario (solitamente 50/50, ma trattabile).
- Diritto di prelazione acquisto immobile a prezzo prestabilito.
- Periodo di grazia primi 3-6 mesi (canone ridotto o gratuito) per coprire ristrutturazione.
- Spese straordinarie carico proprietario (no surrogazione spese strutturali).
Alternative oggi (post-2019)
- Locazione ordinaria 6+6 commerciale: standard. Canone soggetto a ISTAT, registrazione 2%.
- Affitto ramo d'azienda: alternativa se acquisti attività esistente (regime tassazione diverso).
- Comodato d'uso gratuito (rarissimo per ristoranti): proprietà rinuncia canone in cambio di altri vantaggi.
- Acquisto immobile: opzione radicale ma elimina canone. Mutuo 20-30 anni, rate spesso simili a canoni in zone di pregio.
Quando ha senso comprare invece che affittare
Se rate mutuo ≤ canone affitto + sicurezza investimento patrimoniale + zona stabile/in crescita: comprare è opzione seria. Per ristoratori giovani con poco capitale: affitto resta più flessibile. Valutare con commercialista + agente immobiliare.
Domande pratiche frequenti
- Posso convertire ora un contratto da IRPEF a cedolare? No, opzione era esercitabile solo nel 2019 alla firma originale.
- Se ho un contratto cedolare 2019 e lo rinnovo dopo scadenza, posso mantenere cedolare? Sì, se il contratto originale prevede rinnovo automatico in cedolare. Se rinegozio condizioni economiche = nuovo contratto = no cedolare.
- Cedolare si applica anche ai canoni accessori (spese, condominio)? No, solo sul canone vero e proprio. Spese accessorie restano IRPEF.
- Cosa succede se l'immobile cambia proprietà durante il contratto? Il nuovo proprietario può scegliere cedolare entro 30 giorni dall'acquisto, mantenendo i benefici per la durata residua.
- Posso applicare cedolare se il locatore è una società? No, solo persona fisica. Società deve usare regime IRES ordinario.
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Scopri Menu FacileDomande frequenti
La cedolare secca commerciale è ancora disponibile per nuovi contratti nel 2026?
No, la finestra cedolare commerciale era limitata ai contratti firmati nel 2019. Dal 1° gennaio 2020 i nuovi contratti commerciali NON possono più optare per cedolare. Solo contratti pre-esistenti continuano fino a scadenza.
Sono inquilino: posso chiedere al proprietario di applicare cedolare?
Solo se il contratto è stato firmato nel 2019 (con opzione cedolare esercitata già allora). Per nuovi contratti post-2020: opzione non disponibile. Verifica con commercialista la posizione del tuo specifico contratto.
Se il proprietario sceglie cedolare, cambia qualcosa per me come ristoratore?
Sì, 2 cose positive: 1) niente aggiornamento ISTAT canone (risparmio cumulato anni), 2) niente tassa di registro 2% annuale (di solito divisa 50/50). Su 10 anni puoi risparmiare €3-5k.
Posso negoziare oggi qualcosa di simile alla cedolare?
Sì: chiedi canone bloccato senza ISTAT per i primi 6-9 anni (in cambio di contratto lungo), tassa di registro a carico proprietario, periodo di grazia primi mesi per ristrutturazione.
L'immobile del mio ristorante deve essere obbligatoriamente categoria C/1?
No, ma per ristorante è la categoria più adatta. C/1 = bottega/negozio. Se l'immobile è categoria diversa (es. abitazione A/2) NON puoi destinarlo a ristorante senza cambio destinazione d'uso.
Fonti
- L. 145/2018 art. 1 comma 59 — Cedolare commerciale 2019 — Normattiva
- Agenzia Entrate — Cedolare secca — Agenzia delle Entrate
- L. 392/1978 — Disciplina locazioni urbane (immobili commerciali) — Normattiva
ED
Scritto da
Emanuele Diquattro
CEO Studio121
